Dissocier l’immobilier d’entreprise de la structure est un montage juridique souvent préconisé lors de la création d’entreprise. Généralement, la structure créée est une SCI (société civile immobilière). Juridiquement indépendante, elle prend en charge le financement des locaux de l’entreprise, pour ensuite les mettre à sa disposition en location. Le point sur le sujet avec Dan Bloch.
Pourquoi dissocier l’immobilier de l’entreprise ?
Il existe différentes raisons qui incitent les créateurs d’entreprises à opter pour une SCI, au premier rang desquelles la protection du patrimoine immobilier professionnel, ce qui s’avère judicieux en cas de poursuites éventuelles de créanciers de l’entreprise. Aussi, l’entreprise est en mesure de préserver ses immeubles professionnels lorsque la société d’exploitation est visée par une procédure collective.
Mais la prudence reste de mise, car créer une société civile immobilière n’offre pas toujours une protection optimale. En effet, il faut savoir que dans certaines situations, il est possible que les tribunaux incluent la SCI dans la procédure collective, particulièrement s’il y a confusion de patrimoine entre les deux structures, ou que le tribunal estime que la SCI est fictive. C’est notamment le cas si, par un moyen ou un autre, il est prouvé que les deux sociétés ont procédé à des transferts d’actifs entre elles, sans qu’il n’y ait de contrepartie (loyers surévalués, aménagement des locaux acquis à la SCI, financé par la société d’exploitation, sans contrepartie …).
Entreprise familiale et SCI
La création d’une SCI est particulièrement recommandée aux entreprises familiales, car cela permet de mieux préparer la transmission de la société. Concrètement, en créant une SCI, il sera possible d’attribuer l’entreprise à ou aux enfants les mieux qualifiés pour la gérer. Les autres pourront recevoir des parts de la société civile immobilière, soit par le biais d’un testament ou d’une donation-partage. Par conséquent, on évite la vente de la société après le décès du chef de l’entreprise, bien souvent causée par les risques d’indivision entre les héritiers.
Pour une entreprise plus facilement cessible
C’est là l’autre avantage d’opter pour une SCI : faciliter la transmission de l’entreprise à des tiers. A ce propos, vous n’êtes pas sans savoir que l’actif immobilier de la société n’est pas un outil de production, tant bien même il représente un poste lourd dans son actif (exception faite des immeubles spécifiques à une activité particulière comme les hôtels par exemple). Résultat : lors de l’évaluation de la valeur d’achat de l’entreprise, l’acquéreur potentiel donnera plus d’importance à d’autres biens productifs.
Vous l’aurez compris, l’entreprise sera plus facilement cessible lorsqu’elle n’a pas d’actif immobilier à son nom, car l’acquéreur potentiel ne sera pas tenu d’acheter les immeubles si tel n’est pas son souhait. De plus, cela permet d’assurer des revenus fonciers complémentaires à l’exploitant. Ainsi, l’exploitant et éventuellement des membres de sa famille pourront conserver une source de revenus, correspondant aux loyers versés par l’entreprise à la SCI, même lorsqu’il décide de céder son entreprise. L’avantage évident d’un tel dispositif est qu’il permet de mieux préparer sa retraite.
