Si de plus en plus de personnes sont séduites par l’idée de vendre leur maison à un promoteur immobilier, c’est parce qu’elles peuvent bénéficier d’un prix de vente sensiblement supérieur au marché. Cela dit, ce type d’opération est très complexe car il englobe plusieurs subtilités qu’il s’agit de connaître avant de lancer les négociations.
Fixer le potentiel de votre bien
Avant de vous lancer en négociation avec un promoteur immobilier pour vendre votre maison, il s’agit de calculer le potentiel de celle-ci, ainsi que celui du terrain sur lequel elle est construite. A ce niveau, il faut savoir que l’évaluation de votre bien ne dépend pas seulement de sa situation géographique. Elle dépend surtout de ce que les promoteurs appellent le « potentiel constructible ». Naturellement, quand un promoteur immobilier contacte un propriétaire pour acquérir sa maison, c’est dans l’optique de réaliser une plus-value. Avant donc de vous faire une proposition de prix d’achat, le promoteur va préalablement étudier le potentiel constructible de votre bien, en s’appuyant sur son expertise et son savoir-faire, ainsi que sur le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan d’Occupation des Sols (POS).
Il sollicitera également un architecte pour obtenir une ébauche de son projet, et un économiste de la construction pour définir le budget global du projet. En fonction de cela, et d’autres facteurs comme le nombre de logements pouvant être construits sur le terrain, les commodités à proximité ou encore les projets d’aménagement prévus dans le quartier (écoles, équipements sportifs…), il pourra calculer le revenu potentiel lié à la commercialisation. Tous ces éléments permettront au promoteur, in fine, de définir l’enveloppe qu’il peut investir afin de se porter acquéreur de votre bien. En tant que vendeur, vous devez en faire de même avant d’entamer les négociations. Sachez enfin que selon les bénéfices que le promoteur pense pouvoir réaliser, il proposera (généralement) un prix d’achat supérieur de 25 à 30% au marché.
Vendre sa maison à un promoteur : les critères à prendre en compte
D’un point de vue économique, toute entreprise a pour but de maximiser ses profits et de minimiser ses charges. C’est le cas du promoteur immobilier, mais aussi le vôtre en tant que vendeur d’un bien immobilier. En toute logique, quand on cherche à vendre sa maison, c’est dans l’espoir de récupérer le prix le plus élevé possible. Dans le cas qui nous intéresse, à savoir la vente à un promoteur, vous devrez prendre certaines mesures afin de vous assurer de vendre votre maison au meilleur prix possible.
Il s’agit, avant tout, d’estimer la valeur de votre terrain. Il faut savoir que celle-ci ne se résume pas à sa configuration dans le présent. En plus des détails techniques, des coûts de construction et des fluctuations éventuelles du marché, il est essentiel de vous renseigner sur les projets environnants futurs : voies d’accès, infrastructures, commerces, équipement sportifs, lieux de culture, diverses attractions… Ces éléments influencent (en grande partie et le plus souvent à la hausse) le prix de vente de votre bien. Cela dit, il ne faut pas oublier de prendre en compte les modifications prévues dans le voisinage, mais aussi les ventes éventuelles des terrains adjacents.
Ainsi, vous serez capable d’estimer correctement le prix de votre bien. A ce niveau, vous pouvez solliciter l’aide d’un tiers expérimenté en immobilier qui pourra vous conseiller, à la lumière de ces éléments, sur le prix de vente optimal de votre maison.
Négocier la vente de sa maison avec un promoteur immobilier
Notons, d’emblée, qu’il est plus facile de vendre sa maison au prix optimal à un promoteur immobilier qu’à un acheteur particulier. L’une des raisons qui explique cela n’est autre que la capacité financière supérieure des promoteurs, qui leur permettent d’acheter une maison qu’ils convoitent à sa juste valeur. En outre, avec le promoteur, l’acheteur dialogue de façon directe pour négocier un prix de vente. Mais avant de commencer les négociations, il faut savoir que le promoteur présente ce qu’on appelle un « prix immédiat », à savoir la valeur de la maison en l’état, ainsi qu’un prix lié au potentiel constructible.
Naturellement, ce dernier est plus avantageux pour le vendeur, mais il est soumis à de nombreuses contraintes. Par exemple, le prix lié au potentiel constructible ne devient concret qu’après l’obtention d’un permis de construire expurgé des risques de recours des tiers (2 mois pour les voisins et 1 mois de plus pour les voisins). Ainsi, il est très important de bien négocier avec le promoteur et de conserver tous les échanges écrits pour se protéger en cas de litige. Et si vous faites partie des quelques chanceux dont la maison est convoitée par plusieurs promoteurs, vous pourrez en profiter pour faire monter les enchères et choisir l’offre la plus avantageuse.
Vendre à Bouygues, Cogedim, Kaufman ou Spirit Immobilier : notre avis
Bouygues, Cogedim, Kaufman et Spirit Immobilier font partie, à notre avis, des plus grands promoteurs immobiliers en France, développant de nombreux projets, que ce soit dans le résidentiel ou le commercial. A ce titre, ces derniers font régulièrement des offres de rachat de maisons à des propriétaires particuliers, en vue de mettre en œuvre leurs différents projets. Réputés pour leur sérieux et leur professionnalisme, ces géants de la promotion immobilière proposent généralement des prix de rachat intéressants aux particuliers. De ce point de vue, nous sommes d’avis que votre choix doit se faire en fonction du revenu que vous allez pouvoir tirer de la vente, mais aussi de vos sensibilités personnelles, notamment du point de vue du type de projet qui sera développé par le promoteur.
Quel que soit votre choix, sachez que de nombreux propriétaires ont fait le choix de vendre leur maison à des promoteurs, ce qui a permis la construction de logements dans un secteur en pénurie et une offre de rachat au-dessus du prix du marché.
