La SCI, Société Civile Immobilière, rencontre un franc succès. De nombreux propriétaires choisissent ainsi de plus en plus ce statut juridique qui leur offre, comme le rappelle Christophe Fournage, de nombreux avantages. Nous vous invitons dans cet article à découvrir tout ce qu’il convient de connaître sur les SCI et comment réussir à en monter une.
Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière ?
La Société Civile Immobilière (SCI) représente un groupement de personnes qui s’associent dans le cadre d’un achat d’un bien immobilier afin d’en tirer profit. Cette solution est avant tout prisée pour la facilité qu’elle procure dans la gestion d’un bien immobilier, mais elle offre bien d’autres avantages, parmi lesquels :
- La possibilité de partager les coûts, comme les charges locatives, entre les associés ;
- La protection du patrimoine des associés ;
- La possibilité d’opter pour l’IS ou l’IR ;
- La délégation de la gestion courante de la SCI à un ou plusieurs gérants qui prennent les décisions.
La SCI vient ainsi en opposition à l’indivision, dans le cadre de laquelle les décisions doivent obtenir la majorité des deux tiers des associés indivisaires. Pour une SCI, c’est le gérant qui possède le pouvoir de décision sans avoir besoin de l’accord des autres associés. La SCI se caractérise ainsi par une dissociation nette entre le pouvoir de propriété et de décision.
Les étapes pour monter une SCI
Il convient avant toute chose de rédiger les statuts de la SCI qui vont devoir être paraphés par chacun des associés et comporter divers éléments, à savoir :
- La dénomination de la SCI ;
- La durée d’existence de la SCI (de 1 à 99 ans) ;
- L’adresse du siège social ;
- L’objet social de la société (locatif ou personnel) ;
- Le nombre d’associés et le nombre de parts sociales de chacun ;
- Le capital social de la SCI, avec le montant nominal des parts et la répartition entre les associés ;
- Les règles de fonctionnement de la SCI ;
- La forme juridique de la SCI ;
Le capital social
Il est ensuite nécessaire d’ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI, c’est d’ailleurs sur ce compte que le capital social sera déposé. Il est à noter que les associés peuvent faire des apports à la SCI, en nature (par un bien) ou en numéraire (en argent). Pour les apports en nature, un commissaire aux comptes doit intervenir afin d’évaluer leur valeur.
La nomination du ou des gérants
Un ou plusieurs gérants peuvent être nommés afin de prendre en charge la gestion courante de la SCI. Il est possible que la nomination se fasse dans les statuts ou encore dans un acte extérieur, ce qui est d’ailleurs conseillé : par cette alternative, il n’y a alors pas besoin de modifier les statuts en cas de changement de gérant.
La publication de l’annonce légale
Il est obligatoire de publier un avis dans un journal d’annonces légales, comportant les informations suivantes :
- Les éléments identifiant la SCI ;
- L’identité du dirigeant ;
- Le tribunal du greffe de commerce dont la SCI dépend ;
- Les conditions de vente des parts de la SCI.
Les formalités auprès du greffe
Il convient ensuite d’effectuer des démarches auprès du greffe du tribunal de commerce pour immatriculer la SCI. Des frais de greffe sont alors à régler. Le dossier doit comporter :
- Le Formulaire M0 ;
- Une attestation de parution de l’avis dans un journal d’annonces légales ;
- Un document justifiant l’occupation du siège social ;
- Une photocopie d’une pièce d’identité du gérant et des associés ;
- Une attestation de non condamnation ainsi que de filiation du ou des gérants ;
- La déclaration des bénéficiaires effectifs.
A l’issue de ces démarches, un extrait K-BIS est alors remis et la SCI peut démarrer son activité.
