L’investissement immobilier est un domaine fascinant, et parmi les rôles qui attirent de nombreux passionnés, celui de marchand de biens est particulièrement intrigant… Ces investisseurs achètent, rénovent, puis revendent des biens dans le but de réaliser une plus-value. Mais dans l’intervalle, pourquoi ne pas rentabiliser le bien avec une location ? Ce mode opératoire peut rapporter un revenu temporaire, tout en offrant des possibilités de déductions fiscales intéressantes. Toutefois, cette stratégie reste conditionnée par des règles strictes pour ne pas perdre les avantages du statut de marchand de biens. Le point sur le sujet avec Claire & John Bengtsson !
Louer un bien avant de revendre : possible, mais sous conditions !
En tant que marchand de biens, louer un bien en attendant la vente peut être une bonne tactique pour générer des revenus temporaires et amortir les frais liés à l’acquisition et à la gestion du bien. En effet, cette option permet de rentabiliser un bien en cours de rénovation ou de restructuration avant sa mise en vente définitive. Cela dit, pour préserver les avantages fiscaux de ce statut, la location doit rester temporaire et respecter les dispositions de l’article 35 du Code général des impôts.
Les avantages fiscaux du marchand qui loue
La bonne nouvelle est que la location d’un bien par un marchand de biens s’accompagne de plusieurs atouts fiscaux. Dans ce cadre, les frais associés au bien mis en location, comme les travaux d’entretien ou les commissions d’agence, sont déductibles de la base imposable. Cela signifie que chaque euro investi pour entretenir le bien loué réduit la facture fiscale.
Les frais déductibles incluent entre autres :
- Les frais d’agence pour les transactions locatives, ce qui permet de réduire les charges globales ;
- Les frais de rénovation, que ce soit pour de petites réparations ou pour des travaux de fond afin de préparer le bien pour la location ;
- Les frais de déplacement associés à la gestion et aux visites du bien ;
- Les charges locatives et les frais d’entretien qui peuvent s’additionner au bilan de gestion.
Ces éléments fiscaux donnent un coup de pouce non négligeable aux revenus locatifs temporaires, optimisant la rentabilité d’une acquisition. En fonction du marché local et des investissements réalisés, les marchands de biens peuvent réaliser une plus-value de l’ordre de 15 à 30 % sur une opération d’achat-revente. Vous l’aurez donc compris, même en attendant la revente, chaque euro investi et chaque loyer perçu contribuent à maximiser la rentabilité.
Quelles stratégies de location pour le marchand de biens ?
Pour optimiser la rentabilité tout en respectant l’objectif de revente, le marchand de biens peut se tourner vers plusieurs types de location. La location de courte durée via des plateformes comme Airbnb ou des contrats saisonniers est souvent la plus adaptée, surtout si le bien se situe dans une zone touristique à forte demande. L’avantage est que cette méthode permet de bénéficier de revenus réguliers, tout en gardant une flexibilité pour libérer le bien à tout moment pour la revente.
Le bail de mobilité constitue également une alternative idéale, car il offre une période de location de 1 à 10 mois sans les contraintes lourdes des baux traditionnels. Ce type de contrat attire une clientèle variée – étudiants, stagiaires, professionnels en mission – et permet de libérer rapidement le bien en cas de besoin pour une vente.
Enfin, pour les marchands de biens qui privilégient la location meublée sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), cette option propose une fiscalité avantageuse grâce aux amortissements. Le régime en question permet de réduire la base imposable, synonyme d’un rendement plus intéressant, tout en maintenant la flexibilité pour une revente rapide.
