Les notaires se retrouvent souvent confrontés à des poursuites judiciaires de la part de clients insatisfaits, voire à des demandes d’indemnisation pour ce qu’ils considèrent comme un manque de conseils appropriés. Le point sur le sujet en quelques exemples concrets avec Frédéric Ducourau.
Devoir de conseil : de quoi parle-t-on exactement ?
La célèbre formule du Conseiller d’État Réal souligne le rôle des notaires en tant que conseillers impartiaux et rédacteurs de volontés pour les parties concernées. En tant que conseiller, il vous incombe d’informer pleinement le client et de l’assister dans ses décisions en toute connaissance de cause. Vous devez donc fournir des informations complètes, quel que soit son niveau de compétence ou de connaissances personnelles, comme l’a confirmé la décision du juge, même s’il est lui-même notaire. Votre obligation de conseil demeure indépendamment de la qualité du client.
D’autre part, votre devoir de conseil implique que vous devez garder une traçabilité des conseils dispensés. Par conséquent, il faut conserver tous les documents écrits retraçant les échanges avec votre client sans exception ! Vous pouvez également inclure un avertissement dans l’acte que vous rédigez et, si nécessaire, produire des attestations de conseil donné.
Devoir de conseil : quelques cas pratiques
Voici quelques exemples concrets qui illustrent votre obligation de conseil :
Exemple 1
La négligence d’un notaire qui n’a pas consulté les publications légales relatives aux procédures collectives a entraîné sa responsabilité, car il n’a pas vérifié l’exactitude des déclarations des vendeurs concernant leur capacité à vendre leur maison et l’absence de procédure collective en cours. Ces déclarations se sont avérées fausses ultérieurement.
Exemple 2
Le devoir d’un notaire ne l’oblige pas à effectuer des recherches sur Google pour trouver d’éventuelles informations que l’acheteur et le vendeur auraient dissimulées. Sa responsabilité se limite à consulter le registre du commerce et des sociétés (RCS) ainsi que le Bodacc dans le cas où les parties exercent une activité professionnelle indépendante.
Exemple 3 (Devoir d’efficacité des actes)
Le notaire a l’obligation de rédiger des actes avec efficacité. En cas d’erreur dans un acte qui cause un préjudice à l’une des parties, celle-ci a le droit de demander des indemnisations au notaire.
Exemple 4 (Terrain inconstructible)
Suite à l’obtention d’un certificat d’urbanisme confirmant la constructibilité d’un terrain, des acheteurs ont entrepris leur projet de construction. Cependant, plus tard, leur demande de permis de construire a été refusée, car il s’est avéré que le terrain était en réalité inconstructible. Le notaire impliqué dans la transaction a été condamné pour ne pas avoir informé ses clients que le certificat d’urbanisme n’équivalait pas à une autorisation de construction.
Exemple 5 (Certificat d’urbanisme)
Le devoir du notaire est de signaler à l’acheteur la question de la constructibilité du terrain lors de l’acquisition. C’est ce qu’un juge a récemment rappelé à un notaire qui n’a pas vérifié si le terrain acheté par son client était constructible, se contentant simplement d’annexer au contrat de vente un certificat d’urbanisme qui, en soi, ne permet pas de confirmer la constructibilité du terrain.
