En 2026, le marché immobilier français traverse une phase de stabilisation modérée après plusieurs années de contraction. Si certains signaux de reprise sont désormais visibles, notamment sur le marché résidentiel ancien, d’autres segments restent sous tension, symbolisant un marché qui se rééquilibre lentement sans retour rapide à une croissance explosive. Décryptage du sujet avec Carlos de Matos, du Groupe Saint Germain.
Une reprise mesurée sur le marché résidentiel ancien
Les données les plus récentes confirment que le marché des logements anciens est en voie de redressement. Les chiffres communiqués par les notaires montrent qu’environ 945 000 transactions ont été enregistrées en 2025, soit une amélioration notable par rapport aux années précédentes où l’activité avait fortement reculé. Cette tendance se poursuit en début 2026, avec une dynamique de hausse plus modérée mais stable des volumes de ventes.
« Le retour de volumes de transactions proches des niveaux historiques, même s’ils restent légèrement en retrait des pics, est un signe fort de stabilisation du marché ancien », explique Carlos de Matos. La stabilisation des prix accompagne cette reprise : ils augmentent de façon modérée, signe d’un marché plus équilibré entre l’offre et la demande.
Conditions de financement plus favorables
Un des facteurs qui soutient cette reprise est la stabilisation des taux de crédit immobilier, qui se situent désormais autour de 3,2 % en moyenne. Cette évolution facilite l’accès à la propriété pour de nombreux ménages, en particulier les primo-accédants qui avaient été freinés par des taux historiquement élevés.
« Les conditions de financement, plus prévisibles, rendent les projets d’achat plus attractifs, même si l’accès au crédit reste sélectif selon les profils », ajoute Carlos de Matos. Ce climat un peu plus lisible aide à relancer une demande qui avait été ralentie par l’incertitude économique des années précédentes.
Tensions persistantes sur le logement neuf
Contrairement au marché ancien, le secteur du logement neuf continue de subir des difficultés. Les ventes de logements neufs restent inférieures à celles d’avant la crise, impactées par une offre réduite et des coûts de construction élevés.
Cette situation s’explique en partie par des contraintes réglementaires plus strictes en matière de performance énergétique et d’environnement, qui augmentent les coûts pour les promoteurs. De plus, l’arrêt de certains dispositifs d’incitation fiscale, comme l’ancien dispositif Pinel, a réduit l’attrait des investisseurs particuliers pour le neuf.
« Le neuf reste un segment stratégique à long terme, mais sa mise en marché est freinée par des coûts plus élevés et une demande encore prudente », note Carlos de Matos. Malgré tout, certaines tendances émergent, comme un intérêt croissant pour les habitats éco-performants et les logements accessibles, qui pourraient soutenir progressivement l’activité du neuf.
Évolution des prix et dynamique régionale
Sur le plan des prix, le marché immobilier affiche une stabilité ou une hausse modérée selon les zones. Dans les grandes métropoles où la demande est soutenue, les prix restent élevés mais ne connaissent pas de flambée excessive, ce qui traduit une normalisation du marché plutôt qu’une envolée spéculative.
Dans les zones moyennes ou rurales, la progression des prix est plus faible, reflétant des dynamiques locales où l’offre et la demande s’équilibrent davantage. Cette tendance stabilisatrice offre aux acheteurs une meilleure visibilité et limite la volatilité que le marché avait connue ces dernières années.
Immobilier d’entreprise et stratégies d’investissement
L’immobilier d’entreprise connaît lui aussi une évolution contrastée. Si les investisseurs restent prudents, certains segments attirent de nouveau l’attention, notamment les bureaux bien situés et les actifs premium dans les grandes agglomérations. Ce changement traduit une sélectivité accrue des investisseurs, qui privilégient aujourd’hui des biens offrant des perspectives de revenus locatifs stables.
« Les stratégies d’investissement se réorientent vers la qualité plutôt que la quantité », observe Carlos de Matos. Cela s’explique en partie par la recherche de sécurité dans un climat économique encore marqué par l’incertitude, et par la transformation des espaces de travail dans le contexte post-pandémique.
Facteurs structurels toujours à l’œuvre
Plusieurs contraintes structurelles continuent de peser sur le marché immobilier en 2026. Les normes environnementales et les obligations de performance énergétique influencent fortement les coûts de construction et la valorisation des biens, en particulier dans le neuf.
De même, les différences de dynamique entre zones urbaines et zones moins denses soulignent des disparités régionales durables. Dans certaines régions attractives, la pression sur les prix demeure, tandis que dans d’autres, l’activité immobilière progresse plus lentement.
Perspectives locales et segments spécifiques
Sur le plan local, certaines tendances se dessinent. La demande pour des logements adaptés aux besoins spécifiques, comme les résidences pour seniors, les habitats intergénérationnels ou les logements à haute performance énergétique, se confirme comme un segment porteur.
En outre, la pression démographique dans les métropoles attractives continue de soutenir la demande, même si les différences de pouvoir d’achat entre territoires influencent fortement les comportements des acheteurs.
Conclusion : un marché qui se rééquilibre lentement
En 2026, le marché immobilier français est clairement dans une phase de stabilisation progressive, avec une reprise bien engagée sur le segment ancien et des signaux plus mesurés pour le logement neuf. Les conditions de financement plus favorables, la normalisation des prix et la sélectivité des investisseurs constituent des éléments positifs, même si des défis structurels et régionaux persistent.
Comme le souligne Carlos de Matos, du Groupe Saint Germain, « le marché évolue vers un nouvel équilibre, où la reprise est tangible mais se construit étape par étape. » Cette situation reflète une sortie de crise graduelle, avec des opportunités renouvelées pour les acteurs capables de s’adapter aux nouvelles exigences du secteur.
