Les investisseurs qui souhaitent acheter des biens immobiliers sont souvent confrontés à un choix difficile : prendre le contrôle de la société propriétaire de l’actif immobilier concerné (share deal), ou acquérir directement l’actif (asset deal). Ce choix d’apparence simple est potentiellement porteur de conséquences juridiques et fiscales lourdes, que ce soit lors de la réalisation de l’opération ou au cours de l’investissement et à sa sortie. Que choisir ? La réponse avec Nicolas Bianciotto.
Asset deal Vs. Share deal
L’asset deal a l’avantage de présenter moins de risques juridiques supportés par l’acquéreur. Cela s’explique par le fait que l’objet de la vente porte directement sur les actifs, à l’exception des passifs qui y sont attachés. Ainsi, l’acheteur n’encourt, en principe, que les risques liés aux actifs acquis, à partir de la date de l’acquisition. Encore une fois, en principe, les problèmes induits par la gestion des passifs (audits coûteux, négociation difficile d’une convention de garantie de passif avec le vendeur…) sont écartés. Cela dit, la formule n’est pas totalement exempte de risques. En effet, l’acquéreur pourra être tenu de certains risques passés, notamment en matière environnementale.
En revanche, dans un share deal, l’acquéreur reprend la société avec l’ensemble de ses actifs et passifs. Cela inclut ceux passés, sous réserve des prescriptions applicables et aucune modification ou réévaluation ne peut être opérée dans les écritures comptables de la société cible. De plus, l’acquéreur a pour seules garanties légales la garantie d’éviction et la garantie des vices cachés. Il faut savoir que ces dernières sont difficiles à mettre en œuvre car elles portent uniquement sur les actions acquises. Par contre, dans un asset deal, elles portent directement sur l’immeuble. En outre, l’acquéreur bénéficie de la rescision pour lésion de plus des sept douzièmes.
Cela dit, l’acquéreur peut avoir recours à deux outils, quoique coûteux, pour sécuriser son acquisition. Il peut, d’une part, procéder à des audits afin d’identifier en amont les risques liés à la société cible. D’autre part, il peut négocier avec le vendeur une convention de garantie. Celle-ci a pour objet d’indemniser l’acquéreur des préjudices résultant des risques juridiques et fiscaux couverts par la convention.
Le prix de cession
Il faut savoir que le prix de cession dans un share deal est moins élevé que dans un asset deal car, pour déterminer la valeur des titres de la société immobilière, les dettes sociales sont déduites de la valeur réelle des actifs immobiliers concernés. Éventuellement, il peut en résulter des économies de droits d’enregistrement. Concrètement, le taux de ces droits est pratiquement le même dans les deux cas, mais leur assiette est différente. En effet, dans un share deal, les droits d’enregistrement sont calculés sur la valeur réelle des biens immobiliers de la société diminuée du montant des dettes d’acquisition de ces biens. En revanche, dans un asset deal, ils sont calculés sur le prix d’acquisition des actifs immobiliers.
Par ailleurs, et contrairement à l’asset deal, le share deal ne donne pas lieu à des formalités à la Conservation des Hypothèques, car les biens immobiliers restent la propriété de la société dont les titres sont vendus. Par conséquent, la contribution de sécurité immobilière de 0,10% sur la valeur des immeubles n’est pas due.
