Considéré comme une valeur refuge, l’immobilier reste l’investissement préféré des Français. L’année 2021 a d’ailleurs été celle de tous les records : selon la FNAIM, pas moins de 1,18 million de logements anciens ont été vendus, soit une augmentation de 158 000 transactions par rapport à l’année précédente ! Et cette tendance haussière concerne également les investissements locatifs qui ne cessent de croître, comme le souligne Frédéric Ducourau. Nous vous proposons dans cet article de découvrir comment et pourquoi investir à Marseille.
Comment se lancer dans l’investissement immobilier à Marseille ?
Pour bénéficier des avantages de l’investissement locatif, il est avant tout important d’étudier la demande locative qui doit être conséquente. C’est notamment le cas de Marseille qui compte près de 53 % de locataires.
La ville est donc propice à ce type d’investissement locatif. Il convient toutefois de bien sélectionner le quartier dans lequel acheter un bien afin de toucher la cible visée (par exemple, choisir un quartier bien desservi et à proximité des universités pour attirer les étudiants).
Lorsque la recherche se précise, il faut également porter attention sur le bien immobilier, notamment sur l’état général de l’immeuble qui ne doit pas être dégradé, mais aussi sur le quartier afin de vérifier que toutes les commodités soient accessibles (commerces, transports, infrastructures de santé, etc.). Les locataires sont en effet attentifs à ce point.
Marseille, une ville propice à l’investissement locatif
Le marché immobilier marseillais affiche une bonne santé. Prix décotés, demande locative soutenue… Le prix moyen des appartements est de 2 840 €/m² (un chiffre qui est plus accessible que dans d’autres métropoles, à l’image de Lyon) tandis que le loyer moyen est de 15 €/m².
Les professionnels notent malgré tout une augmentation des prix : les appartements ont augmenté de 8,2 % à Marseille entre les 3e trimestres 2020 et 2021, contre seulement 2,3 % à Lyon ou 0,9 % à Bordeaux. Il reste toutefois intéressant d’investir dans la Cité phocéenne grâce aux nombreuses opportunités présentes.
Il faut dire que Marseille permet d’obtenir une rentabilité nette attractive. Elle est en effet comprise entre 3 et 5 % en fonction des quartiers. Une étude réalisée par Beanstock a étudié 38 quartiers du centre-ville de Marseille en fonction de plusieurs critères, à savoir :
- la tension locative ;
- le potentiel de plus-value (calculé à partir de l’écart de prix par rapport aux quartiers similaires, de l’historique de croissance du marché local et des projets d’urbanisme qui pourraient valoriser l’attractivité du quartier) ;
- les flux de trésorerie, autrement dit, la différence entre les loyers encaissés et la somme des charges.
Les résultats de cette analyse ont permis de dresser un classement des meilleurs quartiers de Marseille où réaliser un investissement locatif, avec leur rentabilité nette :
- Chutes Lavie, avec une rentabilité nette de 5,3 % ;
- Noailles : 4,86 % ;
- Belsunce : 4,83 % ;
- Castellane : 4,51 % ;
- Palais de justice : 4,18 % ;
- Vauban : 4,01 %.
