Vous êtes propriétaire d’un bien locatif et le poids de l’impôt sur le revenu commence à peser lourd ? Ne cherchez plus, le déficit foncier pourrait bien être votre meilleur allié ! Ce dispositif astucieux, moins célèbre que les Pinel ou Malraux mais tout aussi puissant, vous offre la possibilité de réduire significativement votre fiscalité immobilière, voire plus. En pratique, le déficit foncier permet de déduire jusqu’à 10 700 € par an de vos revenus globaux, diminuant ainsi l’impact fiscal de vos revenus fonciers. Et bonne nouvelle, il ne se trouve pas sous le joug des niches fiscales, donc pas de plafond à l’horizon !
Qui peut en bénéficier et comment tirer le meilleur parti de ce mécanisme ? La réponse avec Stellium Invest !
Le déficit foncier, comment ça marche ?
Le déficit foncier est un mécanisme juridique, fiscal et comptable qui vous permet de déduire de vos loyers perçus toute une série de charges liées à la gestion de vos biens. Concrètement, vous pouvez soustraire des frais tels que les coûts de gestion, les travaux de rénovation ou les intérêts d’emprunt. Si ces dépenses dépassent vos revenus locatifs, vous voilà en situation de déficit foncier, ce qui peut alléger considérablement votre pression fiscale sur l’ensemble de vos revenus fonciers.
Cela dit, il y a quelques règles à connaître… Ce dispositif est exclusivement réservé à la location nue et au régime réel. Pour ceux qui optent pour la location meublée, c’est le déficit BIC qui entre en jeu, mais c’est une autre histoire… Petite astuce pour les petits propriétaires : si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €, vous basculez automatiquement dans le régime du micro-foncier qui offre un abattement de 30 %. Mais attention, si vos charges dépassent ce seuil, basculer vers le régime réel pourrait être plus bénéfique, même si cela vous engage pour trois ans.
Optimiser ses impôts grâce au déficit foncier : stratégies et conseils
Vous l’aurez compris à ce stade, le déficit foncier est un outil puissant pour les propriétaires cherchant à alléger leur imposition. Rappelons que si vos charges excèdent vos revenus fonciers, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € de ce déficit (hors intérêts d’emprunt) de votre revenu global. Imaginons que vous ayez 50 000 € de salaires, 20 000 € de revenus fonciers et 30 000 € de charges. Votre déficit foncier de 10 000 € pourrait ainsi réduire votre revenu imposable à 40 000 €, influençant directement l’impôt dû.
Effet sur les tranches d’imposition
Cette réduction du revenu imposable peut également influencer votre tranche marginale d’imposition (TMI). Par exemple, un célibataire franchissant le seuil de 73 369 € en 2020 se trouve dans la tranche à 41 %. Grâce aux déficits fonciers, il pourrait potentiellement réduire son revenu taxable et ainsi passer à la tranche à 30 %.
L’option des SCPI de déficit foncier
Vous n’avez pas envie de gérer directement les travaux ? Optez pour les SCPI de déficit foncier ! En souscrivant à des parts dans ces sociétés, vous investissez indirectement dans l’immobilier tout en bénéficiant de réductions fiscales liées aux travaux réalisés par la SCPI. Cela permet de déduire les coûts des travaux non seulement de vos revenus fonciers mais aussi de votre revenu global, à hauteur de 10 700 €.
Avantages clés
Un avantage notable des SCPI de déficit foncier est qu’elles ne sont pas assujetties au plafonnement des niches fiscales, vous pouvez donc investir sans craindre de limiter vos avantages fiscaux à 10 000 € comme pour d’autres dispositifs. De plus, cet investissement ne requiert pas de détenir préalablement des biens immobiliers.
