Commençons par une (quasi) évidence : une connaissance approfondie de la fiscalité est la pierre angulaire d’un investissement immobilier réussi et, naturellement, de l’optimisation de la rentabilité. Autrement dit, assurer un rendement optimal passe inévitablement par la maîtrise de la fiscalité des revenus fonciers. Entre le revenu foncier, la location meublée, qu’elle soit professionnelle ou non, la société civile immobilière (SCI), les impôts sur les sociétés et le revenu, et la société par actions simplifiée (SAS), le choix du dispositif fiscal adapté peut réellement faire la différence en matière de gains sur l’investissement immobilier. Le point sur le sujet avec Sebastien Retaux !
Opter pour le bon régime fiscal en investissement locatif : personne physique ou morale ?
Lorsqu’il s’agit d’investissement locatif et de la fiscalité y afférente, se pose souvent la question de l’acquisition en tant que personne physique ou morale. En personne physique, la connaissance de la capacité d’emprunt et de la trésorerie est vitale, permettant d’explorer des investissements tels que la Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP), offrant une fiscalité avantageuse avec possibilité de déduire les charges et de maximiser les revenus locatifs.
En revanche, pour une personne morale, l’arbitrage entre Société Civile Immobilière (SCI) et Société par Actions Simplifiée (SAS) nécessite une analyse fine des situations financière et fiscale individuelles, chaque option ayant ses propres avantages et limites. Les choix fiscaux peuvent affecter significativement le rendement de l’investissement et le développement du patrimoine, et peuvent être adaptés selon l’évolution de la fiscalité et de la situation personnelle de l’investisseur.
Les investisseurs s’efforcent d’éviter les situations de « cash squeeze », où les impôts dépassent les revenus locatifs nets, une condition critique pouvant entraver la capacité de l’investisseur à honorer certaines obligations fiscales. D’où l’importance de s’orienter judicieusement entre les différents régimes fiscaux pour limiter les risques et optimiser les retours sur investissement.
Le « quid de la sortie » et la fiscalité lors de la revente
Lors de la sortie, c’est-à-dire lors de la revente d’un bien en LMNP (Location Meublée Non-Professionnelle), la fiscalité prend tout son sens. Une multitude de charges et d’amortissements, incluant les frais de notaire, d’enregistrement, d’agence et les coûts associés aux divers éléments de la propriété, comme l’électricité et la plomberie, sont déduits, réduisant ainsi la base d’imposition sur les bénéfices, voire l’annulant dans les premières années. De plus, les stratégies intelligentes de gestion des charges permettent souvent de minimiser, voire d’éliminer, les obligations fiscales.
Reste toutefois à régler la question de la réintégration des amortissements immobiliers dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Dans le régime LMNP, les plus-values sont calculées uniquement sur la différence entre le prix de vente et d’achat, indépendamment de tout amortissement, offrant une clarté et une simplicité fiscale attractives par rapport à d’autres régimes fiscaux. Le LMNP se révèle donc particulièrement avantageux de par sa fiscalité favorable, sa flexibilité et sa simplicité procédurale.
Pourquoi opter pour une SCI ou une SAS pour l’investissement immobilier ?
Les entrepreneurs choisissent souvent d’investir dans l’immobilier via une SCI (Société Civile Immobilière) ou une SAS (Société par Actions Simplifiée), malgré une imposition plus élevée à la revente, en raison des avantages fiscaux et de gestion qu’elles offrent. Ces structures permettent une optimisation fiscale par la création de charges sans réelles sorties de trésorerie, comme les amortissements, menant souvent à un équilibre ou un déficit fiscal, et donc à une réduction d’impôt. Cependant, elles requièrent une gestion plus élaborée, incluant la rédaction de statuts et la tenue d’une comptabilité professionnelle, justifiant ainsi des coûts fiscaux plus élevés comparé à d’autres dispositifs tels que la LMNP (Location Meublée Non-Professionnelle), qui serait plus abordable.
