A partir du moment où ils louent leur logement à des étudiants, les propriétaires/bailleurs commettent souvent des erreurs. Lesquelles ? C’est ce que nous allons vous révéler dans la suite !
Se laisser influencer par ses émotions
Lisa Ballouka explique que le problème principal de la location, notamment étudiante depuis plus d’une vingtaine d’années, est le manque de solvabilité des locataires. La directrice de l’agence 19 rappelle que les impayés de loyers se multiplient à un rythme parfois effrayant. Pour cette raison, beaucoup de propriétaires demandent un dossier de solvabilité complet avant de conclure un contrat de location.
Mme Ballouka estime que quand il s’agit de louer son logement à un étudiant ou autre, il ne faut pas se laisser influencer par ses émotions. Pour elle, il est impératif de se référer principalement aux données factuelles mentionnées dans le dossier de location.
Dépasser le plafond du loyer sans raison valable
Au cours des vingt dernières années, le nombre d’appartements disponibles à la location n’a cessé de diminuer tandis que la demande de logements étudiants a augmenté considérablement. Une dynamique positive que l’on attribue essentiellement au potentiel étudiant énorme de la France, marqué par la présence d’université et d’écoles de renom.
Selon Directe Location, cette situation a largement profité aux propriétaires qui ont augmenté leurs loyers. Toutefois, en 2014, la loi Alur a encadré les prix de loyers. Lisa Ballouka rappelle que dans les zones où cet encadrement est en vigueur, il est possible d’appliquer un complément de loyer, mais il y a des critères à respecter. Par exemple, l’appartement doit offrir des caractéristiques exceptionnelles telles qu’une vue imprenable, un grand balcon, une exposition sud ou une excellente luminosité. Ces critères restent toutefois assez vagues.
La loi mentionne également que la réalisation de travaux d’amélioration, tels que l’isolation thermique, permet de déplafonner le loyer. Si le propriétaire a effectué de tels travaux pour un montant équivalent à au moins 50 % du loyer de l’année précédente, une augmentation annuelle du loyer équivalente à 15 % du coût réel des travaux peut être appliquée.
Dans cette perspective, Lisa Ballouka souligne l’intérêt de cette possibilité pour les propriétaires, mais elle met en garde contre l’importance de fournir les devis et les factures des travaux. Sans justificatifs valables, le locataire peut contester le loyer dans les trois mois suivant la signature du bail, ce qui peut entraîner la réduction du loyer majoré.
Calculer la surface habitable de manière hasardeuse
Il n’est pas rare de voir les propriétaires se tromper au moment de communiquer la surface habitable de leur logement. Un exemple concret serait un appartement au dernier étage sous les combles, où le plafond présente une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Bien que le propriétaire indique avoir une surface de 26 mètres carrés au sol, en réalité, seuls 18 mètres carrés sont considérés comme habitables selon la loi Carrez.
Lisa Ballouka explique que si le propriétaire se retrouve avec un locataire procédurier, celui-ci serait en droit de demander en justice une révision à la baisse de son loyer, avec un effet rétroactif, pour prendre en compte la surface réelle de l’appartement. C’est pourquoi il est extrêmement important d’évaluer précisément tous les éléments avant la rédaction du bail de location.
