En 2014, les Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) ont collectés 813 millions d’euros auprès du grand public, rejoignant ainsi les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) (1,26 milliard d’euros collectés en 2014). Est-ce pour autant assez pour craquer pour ces nouveaux fonds ? La réponse avec Bertrand Boillon.
OPCI, l’investissement en immobilier physique
A l’instar des SCPI, les OPCI investissent en premier lieu dans l’immobilier physique. Là où ces deux fonds diffèrent, c’est que les SCPI misent à 100% sur ce patrimoine, alors que les OPCI en détiennent à peu près 58% en moyenne, selon une étude de l’AFG et de l’Aspim : immeubles de bureaux, murs de magasins, logement résidentiel… Aussi, 62% de ce patrimoine est en Île-de-France, y compris Paris, contre 19,5% en régions et 18,5% à l’étranger. Par exemple, les fonds OPCImmo du LCL et du Crédit agricole possèdent des immeubles en Allemagne, dans les villes de Francfort, Hambourg et Munich. D’autres fonds comme Selectiv’Immo en détiennent en Italie et en Espagne.
Les risques liés aux OPCI
Les SCPI et les OPCI ont un autre point de convergence : le capital investi n’est pas garanti, ce qui peut conduire la valeur de part à la baisse, comme lorsque l’immobilier de bureaux se dévalorise. Cela peut également être le cas lorsque la bourse plonge, ce qui entraîne la baisse des actions foncières. Mais il existe une différence fondamentale entre les SCPI et les OPCI, à l’avantage de ces derniers : ces fonds sont liquides ! Ainsi, en cas de krach boursier, les investisseurs ne vont pas se retrouvés coincés avec des parts impossibles à revendre. En OPCI, au moins de 10% de l’encourt doit être placé en produits monétaires.
OPCI, des performances plutôt honorables
En 2014, les 4 OPCI les plus importants du marché ont rapporté entre +0,7% et +9,68%. C’est mieux que la moyenne du secteur, que l’indice IPD évalue à 4,9% sur un an. Notons toutefois que ces performances incluent l’évolution de la valeur des actifs et le montant des loyers redistribués. Cela dit, il faut savoir que malgré le fait que certains fonds enregistrent des rendements hauts, ce n’est pas forcément le cas de la rentabilité locative. Sur ce point, les SCPI s’avèrent plus intéressantes. Ces dernières fluctuent également moins que les OPCI, plus exposés aux marchés financiers.
Où placer les OPCI ?
Les OPCI sont des SICAV, et en tant que tels, ils peuvent être placés sur un compte-titres. Ils sont alors soumis à la fiscalité boursière, assez lourde. Dès le premier euro, les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt sur le revenu, après un abattement pour durée de détention compris entre 50 et 65%. Eu égard aux dividendes distribués, ils sont assujettis à l’impôt sur le revenu, sans que vous n’ayez la possibilité de profiter de l’abattement habituel de 40%, valable pour les autres types de dividendes.
